In Sintesi
- Quando è un trustee persona fisica ad acquistare un immobile abitativo con la liquidità del fondo, l'opzione per il prezzo-valore è ammessa: la base imponibile dell'imposta di registro si calcola sul valore catastale, non sul prezzo pattuito.
- L'Agenzia delle Entrate la nega, richiamando l'effetto segregativo del trust (circolare n. 34/E del 20 ottobre 2022).
- I giudici tributari la riconoscono: a comprare è una persona fisica, e il trust — privo di soggettività — resta fuori dal contratto.
- La CGT di primo grado di Treviso, sentenza n. 288/2025, conferma la linea già tracciata da Cassazione 3073/2021 e CGT Bologna 75/2025.
- Attenzione: l'opzione va chiesta al notaio nell'atto. Se manca lì, non si recupera dopo.
La differenza non è marginale. Tra rendita catastale rivalutata e valore di mercato lo scarto è spesso ampio, e su un acquisto di un certo importo può tradursi in decine di migliaia di euro di imposta in più o in meno. Il nodo è tutto qui: il trustee che compra la casa in trust può accedere al criterio del prezzo-valore, riservato alle persone fisiche, oppure no?
Su questo punto Fisco e giurisprudenza vanno in direzioni opposte. Vediamo perché, e cosa significa in pratica per disponenti, trustee e professionisti.
Cos'è il prezzo-valore e perché conviene chiederlo
Il criterio nasce con l'art. 1, comma 497, della legge n. 266/2005 (Finanziaria 2006). Per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze, consente di assumere come base imponibile del registro il valore catastale del fabbricato — la rendita rivalutata e moltiplicata per i coefficienti di legge (art. 52, commi 4 e 5, d.P.R. n. 131/1986, TUR) — a prescindere dal corrispettivo, che le parti restano comunque tenute a dichiarare in atto.
Per applicarlo servono tre requisiti:
- acquirente persona fisica, che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione;
- immobile a uso abitativo (e relative pertinenze);
- opzione richiesta espressamente al notaio nell'atto di cessione.
La logica della norma è doppia. Da un lato spinge a far emergere i prezzi reali — se la base imponibile non dipende più dal corrispettivo, dichiararne uno più basso non porta vantaggi; dall'altro riduce il contenzioso da rettifica di valore. In cambio della trasparenza, chi compra ottiene una base imponibile certa, la protezione dall'accertamento di valore e uno sconto del 30% sugli onorari notarili.
Perché l'Agenzia delle Entrate lo nega al trustee
Per la prassi amministrativa, però, quando a comprare è il trustee la porta si chiude. Il ragionamento ruota attorno all'effetto segregativo: il bene non entra nel patrimonio personale di chi firma, ma nel patrimonio separato del trust. Mancherebbe quindi il requisito soggettivo dell'acquisto da parte di una persona fisica.
Su questa base — e richiamando la circolare n. 34/E del 20 ottobre 2022 — l'Ufficio nega al trust sia le agevolazioni pensate per le persone fisiche, sia l'opzione per il prezzo-valore. Risultato pratico: registro liquidato in misura proporzionale sul prezzo dichiarato.
Il caso di Treviso: i fatti
La vicenda parte da un atto di compravendita del 9 novembre 2023. Una persona fisica, intervenuta come trustee di un trust familiare, acquista la nuda proprietà di un fabbricato abitativo destinato a confluire nel fondo. Nell'atto l'acquirente chiede espressamente il prezzo-valore, con base imponibile calcolata sulla rendita catastale rivalutata al posto del corrispettivo.
L'Agenzia delle Entrate - Direzione provinciale di Treviso non ci sta: imputa l'acquisto al trust anziché alla persona fisica firmataria e notifica un avviso di liquidazione, ricalcolando il registro in misura proporzionale sul prezzo. Il trustee impugna.
La decisione: il trust non è parte del contratto
Con la sentenza n. 288 del 12 agosto 2025, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Treviso accoglie il ricorso e ribalta la tesi dell'Ufficio partendo dalla qualificazione dell'atto.
Il punto di partenza è semplice: la parte acquirente è una persona fisica, indicata per nome nel rogito, che ha accettato la nomina e ha assunto direttamente gli effetti del contratto. L'aver speso la qualità di trustee non sposta la titolarità dell'atto e non fa del trust una parte contrattuale.
Da qui due passaggi decisivi.
- La destinazione del bene al fondo avviene in un momento successivo e distinto rispetto all'acquisto: non può quindi retroagire sulla qualificazione soggettiva della compravendita.
- Il trust è un patrimonio separato, solo formalmente intestato al trustee in vista di uno scopo e dell'assegnazione finale ai beneficiari. È privo di personalità giuridica e di autonoma soggettività, e per questo resta fuori da qualsiasi contratto.
Non è una pronuncia isolata
La sentenza contraddice la prassi, ma non nasce dal nulla. Si allinea alla Cassazione n. 3073 del 9 febbraio 2021, secondo cui l'acquisto da parte del trustee non è un atto di dotazione del trust ma una ordinaria compravendita, autonoma rispetto alla successiva destinazione del bene; e l'eventuale imputazione al trust non basta a escludere il prezzo-valore, perché il trust non ha una soggettività tributaria generale.
È il portato di un insegnamento ormai consolidato: il trust non è un nuovo soggetto di diritto, ma un fascio di rapporti che fa capo al trustee, unico legittimato sul piano sostanziale e processuale verso i terzi. E anche la giurisprudenza di merito converge: pochi mesi prima di Treviso, la CGT di primo grado di Bologna, con la sentenza n. 75 del 3 febbraio 2025, aveva già riconosciuto al trustee persona fisica l'accesso al prezzo-valore.
Cosa fare in concreto: tre indicazioni operative
- Non rinunciare al beneficio per prudenza. Negli acquisti abitativi con la liquidità del fondo, il prezzo-valore riporta il carico del registro a quello di un qualsiasi acquirente persona fisica. Rinunciarvi in anticipo, temendo la prassi contraria, oggi ha un costo che non trova più giustificazione.
- Chiedere l'opzione al rogito, sempre. L'opzione va formulata espressamente nell'atto di cessione: una richiesta omessa non è recuperabile in seguito. Finché l'Agenzia non allineerà la propria prassi, è realistico mettere in conto un avviso di liquidazione — ma, con Cassazione e giudici di merito ormai concordi, le prospettive di tutela sono solide.
- Scegliere il trustee anche in ottica fiscale. La norma riserva il beneficio alle persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di impresa, arte o professione. Se l'ufficio di trustee è affidato a una trust company o ad altra persona giuridica, l'accesso al prezzo-valore resta precluso o quantomeno molto dubbio. Nei trust che opereranno sul mercato immobiliare abitativo, la scelta tra trustee persona fisica e trustee professionale diventa una variabile da valutare già in fase di istituzione.
